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Faut-il se mettre en SCI (société civile immobilière) ? La question taraude certains propriétaires bailleurs. La réponse dépend bien sûr de vos objectifs.
La SCI impose en effet certaines contraintes ... qui se révèlent bien légères en comparaison des avantages qu'elle procure dans certaines situations. Schématiquement, la création d’une SCI, vous permettra de lui apporter les biens que vous détenez déjà. Au lieu de posséder directement ce patrimoine immobilier, vous vous retrouverez donc avec des parts d'une société, elle-même propriétaire des biens. La valeur de vos parts correspondra simplement à la valeur du patrimoine détenu par la SCI, diminuée de ses dettes (crédits, etc.).
Même principe si vous envisagez d'acheter un bien à travers une SCI existante, ou créée pour l'occasion. Elle pourra emprunter (mais sans profiter de l'épargne logement), acheter et deviendra donc propriétaire. La valeur de vos parts correspondra à la valeur nette, dette déduite, du patrimoine qu'elle détiendra.
Sur le plan fiscal, cela change peu de chose: la création d’une SCI est « transparente ». Les revenus qu'elle perçoit sont taxés dans les mains des associés (les porteurs de parts comme vous) comme s'ils les avaient perçus eux-mêmes directement.
Où est alors l'intérêt ? Dans la souplesse du pilotage (principal avantage de la SCI).
La SCI est d'abord pratique si vous songez, pour des raisons fiscales, à faire des donations très tôt à vos enfants, et éventuellement petits-enfants. Des donations régulières, tous les 6 ans, permettent en effet de profiter à chaque fois de l'abattement de 50000 euros par enfant et par parent, des petites tranches du barème des droits de succession, et d'obtenir des réductions sur le total des droits à payer. En contrepartie, vous perdez progressivement le contrôle sur le patrimoine.
Conserver l'usufruit des biens vous autorise certes à toucher les revenus, mais vous impose, pour certaines décisions (vente ... ) d'avoir l'accord des nus-propriétaires. Votre liberté est réduite. La SCI apporte une solution simple à ce problème. Pour alléger le coût de la transmission de votre patrimoine, vous donnerez, non pas les biens, mais les parts de la SCI, en pleine propriété si vous ne souhaitez pas particulièrement recevoir des revenus (dans le cas contraire, vous conserverez l'usufruit des parts, et donnerez seulement la nue-propriété). Pour garder le contrôle sur la gestion, et notamment la liberté de vendre ou d'acheter des biens, il vous suffira d'adapter les statuts de la SCI à vos objectifs. Ces statuts peuvent par exemple vous nommer gérant à vie, doté des quasi pleins pouvoirs et inamovible sauf par un vote à l'unanimité des voix (ce qui ne risque pas de se produire si vous prenez la précaution de conserver au moins une part).
Là encore, nombre de professionnels vous proposent de s'occuper de ces questions courantes, moyennant des honoraires annuels. Toujours pour éviter une requalification, il est prudent d'ouvrir un compte bancaire au nom de la société, sur lequel seront crédités ses revenus et grâce auquel elle règlera ses dépenses.
À noter : une société civile est immobilière si elle détient un patrimoine immobilier. Mais sur le même mécanisme, une société civile peut détenir un actif plus varié, un portefeuille de valeurs immobilières par exemple. Il suffit pour cela, lors des formalités de création, de lui donner un objet plus large que la simple gestion d'un patrimoine immobilier : c'est le cas de la société civile de famille.
Par la suite, le pilotage d'une SCI n'est pas forcément très contraignant. Ces sociétés n'ont pas les obligations comptables des entreprises. Vous devrez simplement tenir un état des recettes et des dépenses, de façon à pouvoir établir et justifier la déclaration fiscale annuelle. Il est aussi indispensable de tenir une assemblée générale chaque année, et de consigner le procès-verbal sur un Registre d'AG : c'est une précaution nécessaire pour prouver que la S.C.I. existe réellement. Sinon, l'administration pourrait estimer qu'elle est fictive.
Dans ce cas, vous restez seul maître à bord : vous pouvez vendre un bien pour en racheter un autre, etc. Autre solution : si vous conservez la majorité des voix, vous pouvez prévoir dans les statuts que le gérant sera élu à la majorité, et ainsi détenir le pouvoir, tant que vous gardez vos parts.
Avantage accessoire: si vous envisagez d'acheter - à crédit - un bien pour le donner à relativement brève échéance, en pleine propriété ou non, à vos enfants par exemple, la SCI peut permettre de réduire un peu plus les droits de donation. Ils seront en effet calculés sur la valeur des parts, déduction faite des crédits en cours.
En revanche, si vous donniez le même bien directement (sans SCI), vous ne pourriez pas déduire le prêt, et paieriez des droits sur la seule valeur vénale du bien.
Il existe de multiples sociétés civiles : société civile immobilière (SCI), société civile professionnelle, société civile de construction-vente, société civile de placement immobilier (SCPI)...
La société civile dite de famille réunit les membres d'une même famille et les proches pour optimiser la gestion d'un patrimoine privé: immeubles en location, résidence principale ou secondaire, valeurs mobilières cotées et non cotées, SCPI, OPCI, bons de capitalisation, valeurs, objets d'art...
La société civile de famille est la solution qui répond aux préoccupations rencontrées par les familles possédant des bines mobiliers et immobiliers :
La transmission d'un patrimoine aux enfants est le domaine de prédilection de la société civile. Pour cela, les parents fondateurs de la société ont plusieurs possibilités: pratiquer un abattement pour non liquidité, constituer une société à capital faible, donner la nue-propriété des parts sociales en se réservant l'usufruit. payer l'impôt sur les plus-values à la place du nu-propriétaire ...
Les parts de société civile n'étant pas cotées en Bourse, la valeur imposable aux droits de mutation doit faire l'objet d'une déclaration estimative (art. 758 du CGI) et le montant de l'actif social n'est que l'un des éléments d'appréciation.
Les fondateurs peuvent choisir un capital de faible montant et financer l'acquisition du patrimoine par un emprunt contracté par la société. En donnant des parts d'un capital faible peu de temps après la création, avant que les actifs aient acquis une plus-value et avant remboursement des dettes, on réduit la base taxable aux droits de mutation.
Un capital faible présente un inconvénient. En cas de vente des parts de la société, la plus-value est plus importante qu'un capital fort. Mais cet inconvénient est relatif. En effet. si la société est à prépondérance immobilière sur les trois derniers exercices, la plus-value est exonérée après quinze ans de détention. Dans le cas où la plus-value n'est pas exonérée, il peut être plus intéressant de faire vendre l'immeuble par la société plutôt que de vendre les parts.
La valeur fiscale de la nue-propriété étant inférieure à celle de la pleine propriété
(GGI. article 669), la donation de la seule nue-propriété permet de réduire les droits de mutation.
Mais lorsqu'il s'exerce directement sur des actifs, le démembrement pose deux difficultés majeures: la division des
pouvoirs de gestion et, pour les actifs financiers, l'incertitude sur le montant des revenus qui reviennent à l'usufruitier.
Le montant des droits économiques et l'étendue des pouvoirs de gestion des parents usufruitiers dépendent de la
nature des biens démembrés.
La cession d'un bien immobilier démembré nécessite l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Sauf convention contraire, la cession d'un immeuble met fin au démembrement. Usufruitier~et nu-propriétaire se partagent les liquidités selon les règles établies par la jurisprudence, en tenant compte de l'âge de l'usufruitier et du revenu net qu'il pouvait espérer obtenir. L'usufruitier supporte la majeure partie des charges (réparations d'entretien, assurances, gardien, taxe foncière, taxe d'habitation ...) et si les grosses réparations sont en principe à la charge du nu-propriétaire, l'usufruitier ne peut le contraindre à les faire réaliser car la nue-propriété est une charge réelle qui n'est compensée par aucun revenu (Cour Casso3 mai 1989). L'usufruitier peut se trouver dans une situation difficile.
Le portefeuille de valeurs mobilières étant considéré comme une universalité (arrêt « Baylet ", 12 nov. 1998), l'usufruitier est autorisé à le gérer seul sans qu'il ait à recueillir l'accord du nu-propriétaire à chaque opération. Mais la liberté de J'usufruitier est encadrée. L'usufruitier d'un portefeuille a certes droit aux revenus, mais les placements de capitalisation n'en procurent aucun.
Ces inconvénients sont écartés lorsque le démembrement s'exerce sur les parts de la société
civile. La société civile consolide le démembrement de propriété. La cession d'un bien immobilier
par la société ne met pas fin au démembrement sur les parts sociales.
A la fois gérants et associés pour quelques parts conservées en pleine propriété (car l'usufruitier
de parts sociales n'a pas la qualité d'associé), parts à droit de vote plural pour obtenir la majorité,
les parents ont les pleins pouvoirs pour gérer le patrimoine de la société en toute indépendance.
L'incertitude sur les revenus est effacée car J'usufruitier de parts sociales a droit aux résultats de la
société. Or, le bénéfice comprend non seulement les revenus, mais aussi les plus-values réalisées
par le gérant de la société!
Dans la plupart des situations familiales, la société civile associée au démembrement de
propriété est plus avantageuse au regard des droits de mutation que J'assurance vie .
Si on considère la fiscalité dans son ensemble, l'assurance vie l'emporte sur la société civile pour
l'imposition des produits et des plus-values résultant des arbitrages entre les actifs. Concernant I'ISF la société
civile permet de réaliser une économie d'impôt en appliquant un abattement de 10 à 20 % de la base taxable,
comme pour les droits de mutation.
Lorsque le démembrement s'exerce non pas sur des parts sociales, mais sur des actifs directement, le principe est le suivant:
S'agissant d'un portefeuille de valeurs mobilières considéré comme une universalité, la plus-value peut être imposée au nom de L'usufruitier mais sur option expresse et irrévocable et seulement lorsque le démembrement provient d'une succession.
Le schéma de la subrogation conventionnelle permet d'atteindre ces deux objectifs:
- les parents donnent la nue-propriété de biens aux enfants sous la condition qu'ils l'apportent à la société: les droits de mutation sont dus, mais les plus-values afférentes à la nue-propriété.
Sont effacées:
Le gérant statutaire,(si les statuts n'ont prévu aucune limite à ses pouvoirs) peut accomplir tous les actes
de gestion que demande J'intérêt de la société. Il vend et arbitre librement les actifs patrimoniaux détenus
par la société, sans avoir à obtenir l'accord des nus-propriétaires.
Le démembrement est maintenu, même si des biens immobiliers sont cédés.
Désigné dans les statuts comme gérant en remplacement de son conjoint décédé d'une part,
bénéficiaire d'un usufruit successif d'autre part, le conjoint survivant bénéficiera des mêmes
possibilités.
En portant non pas directement sur les biens, mais sur des parts d'une société civile, le démembrement efface
l'incertitude sur le montant de revenus. Le gérant statutaire gère librement le patrimoine de la société et
décide de J'importance des bénéfices distribuables en réalisant ou non des plus-values.
L'usufruitier de parts sociales décide de l'affectation du bénéfice, qui comprend non seulement les revenus
mais aussi les plus-values. Il peut l'appréhender en totalitéé.
La donation portant sur des actifs et non sur des parts de société civile. la décote pour non liquidité de
10 à 20 % n'est pas applicable. Les enfants donataires n'ont pas la possibilité de bénéficier du paiement
différé qui ne s'applique qu'aux successions.
La donation de la nue-propriété efface la plus-value correspondante.
Seule la plus-value constatée sur l'usufruit apporté est imposable.
L'usufruitier est redevable de l'ISF sur la valeur de la pleine propriété des biens. sur laquelle une décote pour
non liquidité de 10 à 20 % est admise.
Nus-propriétaires, les enfants n'ont rien à déclarer .•