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Défiscalisation Loi Borloo
Dispositif Borloo neuf
Le dispositif "Borloo neuf", mis en place depuis 2006 sous la forme d'une option au régime d'amortissement Robien recentré, permet d'amortir 65 % de la valeur d'un bien sur 15 ans sous réserve du respect de conditions de loyer et de ressources du locataire.
Ce dispositif ne s'applique qu'aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2009.
La loi de finances rectificative pour 2009 supprime ce dispositif pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2010. En contrepartie elle met en place dès le 1er janvier 2009, une réduction d'impôt avec un champ et des conditions d'application similaires (la réduction Scellier) pouvant atteindre 37 % du coût de l'investissement sur une période de 15 ans. Seule différence significative, la réduction d'impôt ne s'appliquera pas aux logements situés en zone C.
Ainsi, pour les investissements réalisés en 2009, les contribuables auront le choix entre le dispositif d'amortissement ou la réduction d'impôt (sachant que le déduction forfaitaire de 30 % s'appliquera dans les deux cas). L'avantage tiré des investissements réalisés à compter de 2009 (qu'il prenne la forme d'un amortissement ou d'une réduction d'impôt) est pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à la somme de 25 000 € majorée de 10 % du revenu imposable.
Logements : Dispositif de défiscalisation loi Borloo
Ce dispositif s'applique aux logements :
acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009,
que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009,
acquis du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009 en vue d'être réhabilités,
et aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009 et que le contribuable transforme en logements.
Toutefois, les contribuables ont pu, sur option, bénéficier de ce régime pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2006.
Conditions à respecter pour la défiscalisation Loi Borloo dans le neuf
Le bénéfice du dispositif Borloo est subordonné à une option exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal.
Contrairement au dispositif Robien recentré, il n'est pas possible de bénéficier du dispositif Borloo neuf en cas de location à un ascendant ou descendant du contribuable (ou en cas d'investissement par le biais d'une société à l'IR, à un des associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou descendant d'un associé).
Le bailleur doit s'engager à louer le logement :
- à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain niveau,
- pour un loyer plafonné à "70 % du prix du marché".
A l'occasion de la création du nouveau dispositif Borloo, un nouveau zonage géographique a été mis en place comprenant non plus 3 zones mais 4 zones (la zone B ayant été scindée en deux).
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement doit en outre prévoir que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret.
En cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement, les déductions pratiquées pendant l'ensemble de la période triennale seront remises en cause dans les conditions de droit commun.
Suspension de l'engagement - Mise à disposition d'un ascendant ou descendant
L'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins 3 ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder 9 ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.
- La mise à disposition doit intervenir au cours de la période initiale d’engagement de location de 9 ans (et non lors des périodes de prorogation éventuelles de cet engagement).
- La mise à disposition peut s’effectuer à titre onéreux ou à titre gratuit.
- La possibilité de mettre le logement à la disposition d’un ascendant ou descendant d’un contribuable associé de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés propriétaire du logement donné en location est ouverte lorsque sont réunies les conditions d’engagement de location et de conservation des parts nécessaires pour l’application du dispositif "Borloo-neuf". L’application de cette mesure de suspension a pour effet de prolonger la durée de conservation des parts détenues par les associés ; ces derniers doivent en effet conserver les parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location souscrit par la société.
- Lorsque la mise à disposition du logement à un ascendant ou un descendant du contribuable intervient en cours d’année, la déduction au titre de l’amortissement s’applique, au titre de cette année, dans la proportion existant entre, d’une part le nombre entier de mois écoulés entre le 1er janvier et la suspension de la location et, d’autre part, le nombre douze.
Calcul de l'amortissement Loi Borloo Neuf
L'amortissement est égal à :
- 6 % pendant 7 ans,
- 4 % les 2 années suivantes,
- Le cas échéant, 2,5 % les 3 ou 6 années suivantes (en cas de reconduction de l'engagement de location pour une ou deux périodes de 3 ans). En effet, à l'issue de la période couverte par l'engagement de location, tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire restent remplies, le propriétaire peut, par périodes de 3 ans et pendant une durée maximale de 6 ans, bénéficier d'une déduction au titre de l'amortissement égale à 2,5 % du prix d'acquisition ou de revient du logement en cas de poursuite, de renouvellement du bail ou de changement de titulaire du bail (en cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement, les compléments de déductions pratiqués pendant l’ensemble de la période triennale sont remis en cause dans les conditions de droit commun).
- Lorsque le point de départ de la période d’amortissement a lieu après le 31 janvier de l’année d’imposition, la première et la dernière annuité sont réduites prorata temporis. Il en est de même l’année de baisse du taux de la déduction, soit la huitième année et la dixième année en cas de prorogation.
- Les amortissements résultant d'investissements effectués à compter de 2009 sont pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à la somme de 25 000 € majorée de 10 % du revenu imposable.