Fiscalité sur l’usufruit en immobilier : le démembrement de propriété

La fiscalité sur l’Usufruit Immobilier
Nu Propriété et Usu fruit : le démembrement de propriété

»» DEMEMBREMENT : PRINCIPE DE L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN NUE-PROPRIETE

Investissement en Nue Propriété en France

Lieu : Divers

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Investissement en Nue Propriété :

L'Investissement Immobilier Autrement

 

Nos programmes en cours :

Saint Laurent du Var, Valleiry (74), Nice, Antibes, Le Perreux sur Marne, Levallois..

Intérêt patrimonial et financier

 

- Aucun risque locatif (ni vacance, ni impayés)
- Aucun frais, aucune charges,
- Aucun souci de gestion,
- Aucun impôt à payer (ni IRPP, ni ISF, ni taxe foncière)
- Aucune durée minimale de détention,
- Un  investissement réduit de 40 à 50 %
- Des économies d'impôts (ISF, revenus fonciers),
- Des sites de grandes valeurs patrimoniales,
- Une rentablilité optimisée et sécurisée.

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Acquérir la seule nue-propriété d'un bien immobilier permet de constituer un patrimoine tout en limitant le montant de l'investissement initial nécessaire.

La technique du démembrement de propriété, utilisée le plus souvent dans un objectif de transmission du patrimoine, peut, en effet, servir dans cette autre optique.

Au-delà de l'attrait que peut procurer cette opération, les caractéristiques propres à tout investissement immobilier (qualité et emplacement du bien notamment) doivent être étudiées avec attention pour maximiser son potentiel, sous la forme, par exemple, d'une plus-value importante en cas de revente.

Fonctionnement de l’usufruit  immobilier

Un bien immobilier est acquis par deux intervenants dont l'un acquiert la nue-propriété et l'autre l'usufruit temporaire.

Un institutionnel, le plus souvent (par exemple un office HLM), se porte acquéreur de l'usufruit qui lui donne la possibilité de louer le bien, pendant une période de 15 à 20 ans et donc de percevoir les revenus.

Il est prévu, de façon traditionnelle, que l'usufruitier dispose des pouvoirs d'administration et de gestion sur le bien, il s'occupe également de l'entretien du bien. De plus, la plupart des contrats prévoient que la taxe foncière est à la charge de l'usufruitier temporaire.

L'ensemble des contraintes attachées à la gestion du bien (travaux, vacances,…), sauf les grosses réparations, n'est donc pas du ressort du nu-propriétaire.

Estimation de la nue-propriété et de l'usufruit

Le prix de l'investissement est acquitté par l'usufruitier et le nu-propriétaire, selon une répartition effectuée suivant la valeur économique de chaque droit acquis. Elle consiste notamment à estimer l'usufruit en fonction du rendement attendu du bien. Par exemple, pour l'achat d'une nue-propriété avec un usufruit temporaire de 15 ans, l'acquéreur de la nue-propriété peut espérer payer seulement la moitié de la valeur de l'appartement en pleine propriété, soit une réduction d'environ 50 %.

Une évaluation fiscale des droits est également nécessaire notamment pour le calcul des droits d'enregistrement qui s'effectue obligatoirement sur cette base. Deux hypothèses doivent être distinguées :

Avantages de l'opération (fiscalité de l’usufruit)

ISF

Les biens grevés d'un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d'aucun abattement. Le nu-propriétaire n'est donc pas soumis à cet impôt.

Valorisation du bien

L'investisseur achète la nue-propriété du bien avec une décote importante par rapport à la valeur en pleine propriété. L'avantage à la fin de l'opération sera souvent double puisque lors de la reconstitution de la pleine propriété, le bien aura pris de la valeur et sa rentabilité sera plus conséquente.

Déduction de certains frais du revenu

Pendant la période de démembrement, la pression fiscale est atténuée en raison du statut de nu-propriétaire car il ne perçoit pas de revenu et n'est donc pas imposé.

De plus, il peut déduire certaines charges de ses autres revenus fonciers.

Si par ailleurs il décide d'emprunter pour réaliser son investissement, les intérêts d'emprunt sont alors déductibles des autres revenus fonciers selon le régime de droit commun.

Plus-values de l’usufruit immobilier

La cession de la nue-propriété d'un bien, avant l'extinction de l'usufruit temporaire, est tout à fait possible et soumise à la taxation des plus-values réalisées. La plus-value qui correspond à la différence entre la valeur d'acquisition de la nue-propriété et son prix de cession est soumise, après application de l'éventuel abattement pour durée de détention, à une imposition au taux de 16 % auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux dont le taux global est de 12,1 % à compter du 1er janvier 2008.

A l'extinction de l'usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier sans aucune taxation. En cas de cession du bien, l'imposition de la plus-value qui correspond à la différence entre le prix de cession et la somme des prix d'acquisition des deux droits démembrés devra être établie. Le vendeur sera exonéré de cette imposition si la durée de détention est supérieure ou égale à 15 ans.

La durée de détention se calcule à compter de la première acquisition.

Droits de succession

Dans l'hypothèse du décès du nu-propriétaire avant la fin de l'usufruit, la nue-propriété est intégrée dans la succession du défunt et transmise à ses héritiers après paiement des droits de succession calculés sur la valeur de cette nue-propriété.

Fin de l'opération nue propriété et usufruit

Au terme de l'usufruit temporaire, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien sans aucune fiscalité ni supplément financier à payer.

Les actes concernant ce type de démembrement de propriété prévoient généralement que l'usufruitier remette en état le bien au terme de l'opération.

De plus, une mesure de la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 facilite la fin du démembrement de propriété en prévoyant que le nu-propriétaire, six mois avant l'extinction de l'usufruit, peut, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

Pour plus de renseignements sur le démembrement de propriété ou l’usufruit immobilier, veuillez-nous contacter !