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Défiscalisation Loi SCELLIER
Programmes bénéficiant du dispositif Scellier
Réduction d'impôt par l’investissement dans un programme Scellier
La loi de finances rectificative pour 2008 transforme les dispositifs Robien et Borloo neuf en réduction pour les investissements (logements ou parts de SCPI) réalisés du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. Ce dispositif est soumis à la règle du plafonnement global des niches fiscales.
Les contribuables réalisant un investissement locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, dans les zones A et B, peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sous réserve de s'engager à le louer nu pendant 9 ans sous certaines conditions de loyer, à des personnes qui en font leur résidence principale.
Investissements éligibles à la défiscalisation Loi Scellier
Les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt au titre de :
- l'acquisition, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 d'un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement,
- la construction d'un logement qui a fait l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d’un dépôt de demande de permis de construire.
- la transformation en logement d'un local affecté à un usage autre que l’habitation acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
- à la réalisation, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, dans des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
-
la souscription, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, au capital de SCPI à condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la réduction Scellier (décrites ci-dessous) sont remplies et que les revenus de la SCPI soient soumis l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains de l'associé (pour la quote part lui revenant).
Les contribuables réalisant un tel investissement en 2009 en zones A et B ont le choix de bénéficier soit du présent dispositif, soit de l'ancien dispositif prenant la forme d'un amortissement déductible des revenus fonciers.
Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
L'achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande du permis de construire ou de celle de l’acquisition du local destiné à être transformé.
L'investissement peut être réalisé via une société non soumise à l’IS autre qu’une société civile de placement immobilier (pour lequel le contribuable bénéficie d'une réduction spécifique).
Délimitation géographique pour les programmes immobiliers Scellier
La réduction d'impôt s’applique uniquement aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Le classement des communes par zone a été fixé par un arrêté des ministres chargés du budget et du logement du 30 décembre 2008.
Il ressort de cet arrêté que seuls les logements situés en zones 1, 2 et 3 ouvrent droit à réduction d'impôt. Ces zones correspondent respectivement aux zones A, B1 et B2 applicables aux dispositifs Borloo et Robien (et définies par un arrêté du 10 août 2006) :
| Zone1 (correspondant à la Zone A) |
Zone2 (correspondant à la Zone B1) |
Zone3 (correspondant à la Zone B2) |
Genevois français ; |
départements d'outre-mer, Corse et îles ; |
Reste de la Zone B, c'est-à-dire les : limite de l'Ile de France (troisième couronne parisienne). |
Les logements situés dans la zone C ne peuvent pas ouvrir droit à réduction d'impôt.
Conditions applicables "à terme" - Logements économes en énergie
La restriction de la réduction d’impôt aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique ne sera donc applicable qu’après parution du décret qui devrait intervenir et entrer en vigueur au plus tard le 1er janvier 2010.
Engagement de location en défiscalisation Scellier
Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le contribuable doit s’engager à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans pour un loyer n'excédant pas un plafond fixé par décret.
La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, avec l’un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de cet associé.
La location du logement peut en revanche être consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à une personne autre que celles mentionnées ci-dessus à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.
L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Calcul de la réduction d'impôt pour un dispositif Scellier
Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement.
Lorsque la réduction d’impôt est acquise au titre d'un local affecté à un usage autre que l’habitation et que le contribuable transforme en logement ou d’un logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation, la réduction est calculée sur le prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation et elle est accordée au titre de l’année d’achèvement de ces travaux.
Ce montant ne peut pas excéder 300 000 €.
Le taux de la réduction d'impôt est de :
- 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010,
- 20 % pour ceux réalisés à compter de 2011.
Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt à raison de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision dans la limite de 300 000 € par indivisaire.
Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’IS autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite, plafonnée à 300 000 €, de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.
La réduction d’impôt est répartie de façon égale sur neuf années.
Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
En cas d'investissement dans le logement intermédiaire (c'est-à-dire dans les conditions de loyer et de ressources du locataire conditionnant l'octroi du dispositif Borloo neuf), lorsque le logement reste loué, à l’issue de la période couverte par l’engagement de location initial de 9 ans, par période de trois ans, le contribuable continue à bénéficier de la réduction d’impôt pendant, au plus, 3 ou 6 années supplémentaires.
Dans ce cas, la réduction d’impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient du logement par an.
- Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
- Les contribuables bénéficiant de cette réduction d'impôt peuvent bénéficier, au titre de l'imposition des revenus fonciers tirés de la location du logement de la déduction forfaitaire de 26 % applicable dans le cadre du dispositif Robien ZRR lorsque l'investissement est réalisé dans une ZRR ou de 30 % applicable dans le cadre du dispositif Borloo neuf en cas d'investissement dans le secteur intermédiaire.
NOTA : Cette réduction d'impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à la somme de 25 000 € majorée de 10 % du revenu imposable (applicable à compter de l'imposition des revenus perçus en 2009).
Remise en cause de la réduction d’impôt Loi Scellier
La réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient :
- la rupture de l’engagement de location ou de conservation des parts,
-
le démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts.
Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s’engage à respecter les engagements prévus ci-dessus, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.