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Défiscalisation Loi Malraux
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DEFISCALISATION IMMOBILIERE PAR UN PROGRAMME MALRAUX
L'immobilier Malraux
Les propriétaires d'immeubles situés dans les secteurs sauvegardés ou dans des périmètres de restauration immobilière sont autorisés, à l'occasion de la réalisation de certains travaux de restauration immobilière initiés avant 2009, à imputer leur déficit foncier sans limitation de La loi de finances pour 2009 réforme en profondeur le dispositif Malraux pour les opérations de restauration initiées à compter du 1er janvier 2009. Le dispositif ne prendra plus la forme d'une déduction dérogatoire des revenus fonciers et, le cas échéant, du revenu global mais d'une réduction d'impôt doublement plafonnée pouvant s'étaler sur 4 années.
Ce régime ne concerne que les travaux engagés lors d'une opération de restauration immobilière pour laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2009.
Les personnes ayant investi dans des immeubles situés dans des périmètres de restauration immobilière peuvent, sous certaines conditions, imputer les déficits fonciers sans limite sur le revenu global.
La restauration immobilière consiste à modifier les conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dont la qualité justifie l'accomplissement de travaux de restauration immobilière.
Les secteurs sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière sont délimités par le conseil municipal ou, le cas échéant, par le préfet.
Les revenus de la location d'immeubles ayant fait l'objet d'une opération de défiscalisation "Loi Malraux" sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers sans possibilité d'option pour le régime micro-foncier.
Le déficit éventuellement généré par l'opération de restauration, lorsqu'elle est initiée avant 2009, comprend les charges déductibles suivantes, dont la plupart sont propres au régime général des revenus fonciers :
charges de droit commun selon la Loi Malraux :
- frais de gérance et de rémunération des concierges,
- dépenses engagées pour les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration,
- impôts.
charges propres au régime de restauration immobilière Malraux :
- frais d'adhésion à des associations foncières urbaines (AFU),
- travaux de démolition imposés par le maire ou le préfet,
-
travaux de reconstruction nécessités par la démolition imposée,
- travaux de transformation en logements de l'immeuble,
- et, depuis le 1er janvier 2004, travaux de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage.
Le caractère déductible ou non de ces travaux dépend de la date d'obtention de l'autorisation des travaux.
Certaines conditions doivent cependant être respectées pour que les travaux propres au régime de restauration immobilière soient admis en déduction du revenu global.
Elles se rapportent à :
La zone géographique dans laquelle se situent les immeubles à restaurer.
Sont ainsi autorisés :
- les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé. Les travaux engagés doivent alors être déclarés d'utilité publique ;
- les secteurs sauvegardés.
La destination des immeubles. Les logements doivent constituer la résidence principale des locataires pendant au moins 6 ans. Le propriétaire doit louer le logement dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société civile immobilière, les associés doivent s'engager à conserver leurs parts pendant 6 ans au moins. L'obligation de location incombe à la société.
La nature de l'opération de restauration. Les travaux engagés dans le cadre de la Loi Malraux doivent aboutir à une restauration complète de l'immeuble. Cette restauration ne doit donc pas être partielle. Il est en revanche inutile d'intervenir sur les parties de l'immeuble qui ne le nécessitent pas. Les travaux engagés doivent au préalable avoir fait l'objet d'une déclaration de travaux ou d'un permis de construire, après accord de l'architecte des Bâtiments de France (l'obtention d'une autorisation spéciale a été supprimée par l'ordonnance du 28 juillet 2005).
L'initiative de l'opération de restauration d’un bien immobilier Loi Malraux.
Elle peut émaner de trois entités juridiques :
- le propriétaire de l'immeuble. Si l'immeuble n'appartient pas à un propriétaire unique, il doit y avoir un regroupement des initiatives individuelles sous la forme d'une association foncière urbaine ;
- les collectivités publiques et plus précisément l'Etat ou les collectivités territoriales ;
- d'autres organismes, le plus souvent mandatés par l'Etat ou les collectivités territoriales.
Si l'engagement de location ou les conditions de location ne sont pas respectées, l'administration fiscale prévoit la réintégration des déficits abusivement imputés, l'année où l'infraction a été découverte, et non l'année où le déficit a été constaté.