La Société Civile Immobilière : Quels intérêts ?

Faut-il se mettre en SCI (société civile immobilière) ? La question taraude certains propriétaires bailleurs. La réponse dépend bien sûr de vos objectifs.

La SCI impose en effet certaines contraintes … qui se révèlent bien légères en comparaison des avantages qu’elle procure dans certaines situations.
Schématiquement, la création d’une SCI, vous permettra de lui apporter les biens que vous détenez déjà ;
Au lieu de posséder directement ce patrimoine immobilier, vous vous retrouverez donc avec des parts d’une société, elle-même propriétaire des biens. La valeur de vos parts correspondra simplement à la valeur du patrimoine détenu par la SCI, diminuée de ses dettes (crédits, etc.).

Même principe si vous envisagez d’acheter un bien à travers une SCI existante, ou créée pour l’occasion. Elle pourra emprunter (mais sans profiter de l’épargne logement), acheter et deviendra donc propriétaire. La valeur de vos parts correspondra à la valeur nette, dette déduite, du patrimoine qu’elle détiendra.

Avantages fiscaux de la SCI

Sur le plan fiscal, cela change peu de chose : la création d’une SCI est « transparente ». Les revenus qu’elle perçoit sont taxés dans les mains des associés (les porteurs de parts comme vous) comme s’ils les avaient perçus eux-mêmes directement.

La fiscalité lors de donations

Cas n°1
Deux parents détiennent un bien immobilier (50/50) estimé à 1.000.000 € et souhaitent le donner à leur deux enfants (50/50) en pleine propriété. Le bien a été acheté à crédit, il reste 500.000 € à rembourser. Ils n’ont pas consenti de donations à leurs enfants avant.

Cas n°1

En direct

Via SCI

Valeur du bien 1.000.000 € 1.000.000 €
Assiette droits donation 1.000.000 € 500.000 € (1)
Droits donation 112.784 € 12.784 €
Frais donation 20.750 € 7.400 €
Cout sur actif transmis 13% 2%

 

Cas n°2
Souhait de donner en nue propriété

 

Cas n°2

En direct

Via SCI

Valeur du bien 1.000.000 € 1.000.000 €
Valeur en Pleine pro 1.000.000 € 500.000 €
Assiette droits donation (2) 600.000 € 300.000 €
Droits donation 32 784 € 0 €(3)
Frais donation 17.890 € 7.400 €
Cout actif transmis 5% 1%

 

(1) En SCI, l’emprunt est déduit
(2) Donateur de 65 ans, valeur de la nue-propriete = 60%
(3) abattement appliqué pour calcul des droits de donation est 100.000 € par enfant et par parent ( soit 200.000 € / enfant ) : rien à payer ici ( 150.000 € transmis à chaque enfant )

Source : Les Echos; 29 Mars 2013

Où est alors l’intérêt ?

Dans la souplesse du pilotage ( le principal avantage de la SCI)

La SCI est d’abord pratique si vous songez, pour des raisons fiscales, à faire des donations très tôt à vos enfants, et éventuellement petits-enfants. Des donations régulières, tous les 6 ans, permettent en effet de profiter à chaque fois de l’abattement de 50000 euros par enfant et par parent, des petites tranches du barème des droits de succession, et d’obtenir des réductions sur le total des droits à payer. En contrepartie, vous perdez progressivement le contrôle sur le patrimoine.

Conserver l’usufruit des biens vous autorise certes à toucher les revenus, mais vous impose, pour certaines décisions (vente … ) d’avoir l’accord des nus-propriétaires. Votre liberté est réduite. La SCI apporte une solution simple à ce problème. Pour alléger le coût de la transmission de votre patrimoine, vous donnerez, non pas les biens, mais les parts de la SCI, en pleine propriété si vous ne souhaitez pas particulièrement recevoir des revenus (dans le cas contraire, vous conserverez l’usufruit des parts, et donnerez seulement la nue-propriété). Pour garder le contrôle sur la gestion, et notamment la liberté de vendre ou d’acheter des biens, il vous suffira d’adapter les statuts de la SCI à vos objectifs. Ces statuts peuvent par exemple vous nommer gérant à vie, doté des quasi pleins pouvoirs et inamovible sauf par un vote à l’unanimité des voix (ce qui ne risque pas de se produire si vous prenez la précaution de conserver au moins une part).

Là encore, nombre de professionnels vous proposent de s’occuper de ces questions courantes, moyennant des honoraires annuels. Toujours pour éviter une requalification, il est prudent d’ouvrir un compte bancaire au nom de la société, sur lequel seront crédités ses revenus et grâce auquel elle règlera ses dépenses.
À noter : une société civile est immobilière si elle détient un patrimoine immobilier. Mais sur le même mécanisme, une société civile peut détenir un actif plus varié, un portefeuille de valeurs immobilières par exemple. Il suffit pour cela, lors des formalités de création, de lui donner un objet plus large que la simple gestion d’un patrimoine immobilier : c’est le cas de la société civile de famille.

Par la suite, le pilotage d’une SCI n’est pas forcément très contraignant. Ces sociétés n’ont pas les obligations comptables des entreprises. Vous devrez simplement tenir un état des recettes et des dépenses, de façon à pouvoir établir et justifier la déclaration fiscale annuelle. Il est aussi indispensable de tenir une assemblée générale chaque année, et de consigner le procès-verbal sur un Registre d’AG : c’est une précaution nécessaire pour prouver que la S.C.I. existe réellement. Sinon, l’administration pourrait estimer qu’elle est fictive.

Eviter l’indivision grâce à la SCI

L’indivision peut etre une source de conflits entre héritiers lors d’un décès et d’une succession…
Le moindre souci de gestion même courant doit être approuvé par la majorité des 2/3…! Et pour les actes les plus graves ( vente…), l’unanimité est requise.

La SCI permet d’éviter ce type de copropriété… à condition de s’y prendre à l’avance : en cas d’une détention via une SCI, la vente peut se faire à la majorité des voix.

Les statuts de la SCI sont libres et un gérant peut se réserver certains droits seuls et des clauses d’agrément peuvent être rédigés pour faciliter la gestion ou débloquer une situation complexe.

Protéger son concubin

Si le couple n’est pas marié, la SCI est une solution pour protéger le bien familial ou autre…
La solution : la donation croisée d’usufruit : chaque conjoint laisse l’usufruit de ses parts lorsque le décès arrive. Les héritiers du défunt ne pourront pas demander au survivant de quitter le bien immobilier.

Détention de biens professionnels

Certains chefs d’entreprise optent pour la détention de leurs biens professionnels via une SCI. Solution payante si les biens sont voués à se déprécier avec le temps comme les entrepôts. En effet, être imposé à l’IS est intéressant puisque l’IS permet un amortissement qui est déductible des loyers. De plus, l’IS permet une imposition privilégié de 15% puis 33%.

Par contre, en cas de vente, la différence entre valeur comptable ( amortissement ) et le prix de cession est élevé… La durée de détention et son abattement ne s’applique pas.
L’avantage de l’imposition à l’IS se répercute par la fiscalité à la revente…

Pour la transmission de patrimoine

La SCI est un excellent outil de gestion de patrimoine pour la transmission.
Un montage fiscal connu consiste à garder l’usufruit pour les parents et donner la nue-propriété aux enfants.

Comme vu en début de page, la transmission est optimisé si les biens sont détenus via une SCI et d’autant plus si un crédit est ouvert.

Liberté de gestion

Dans ce cas, vous restez seul maître à bord : vous pouvez vendre un bien pour en racheter un autre, etc. Autre solution : si vous conservez la majorité des voix, vous pouvez prévoir dans les statuts que le gérant sera élu à la majorité, et ainsi détenir le pouvoir, tant que vous gardez vos parts.

Avantage accessoire: si vous envisagez d’acheter – à crédit – un bien pour le donner à relativement brève échéance, en pleine propriété ou non, à vos enfants par exemple, la SCI peut permettre de réduire un peu plus les droits de donation. Ils seront en effet calculés sur la valeur des parts, déduction faite des crédits en cours.

En revanche, si vous donniez le même bien directement (sans SCI), vous ne pourriez pas déduire le prêt, et paieriez des droits sur la seule valeur vénale du bien.

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