Atouts de la société civile de Famille

Il existe de multiples sociétés civiles : société civile immobilière (SCI), société civile professionnelle, société civile de construction-vente, société civile de placement immobilier (SCPI)…

La société civile est un outil privilégié de la gestion du patrimoine familial.

La société civile dite de famille réunit les membres d’une même famille et les proches pour optimiser la gestion d’un patrimoine familial privé: immeubles en location, résidence principale ou secondaire, valeurs mobilières cotées et non cotées, SCPI, OPCI, bons de capitalisation, valeurs, objets d’art…

Elle apporte un certain nombre de solutions à des objectifs bien déterminés.

La société civile de famille est la solution qui répond aux préoccupations rencontrées par les familles possédant des bines mobiliers et immobiliers :

  • optimisation de la transmission des patrimoines
  • conservation de la maîtrise de gestion des patrimoines
  • protection du conjoint survivant
  • suppression des inconvénients de l’indivision
  • conservation de la propriété de ses biens
  • détention de l’immobilier de l’entreprise familiale
  • optimisation de la fiscalité du patrimoine global.

Optimiser la transmission et conserver la maîtrise de gestion :

La transmission d’un patrimoine aux enfants est le domaine de prédilection de la société civile. Pour cela, les parents fondateurs de la société ont plusieurs possibilités: pratiquer un abattement pour non liquidité, constituer une société à capital faible, donner la nue-propriété des parts sociales en se réservant l’usufruit. payer l’impôt sur les plus-values à la place du nu-propriétaire …

Pratiquer un abattement de 10 à 20 % de la base taxable :

Les parts de société civile n’étant pas cotées en Bourse, la valeur imposable aux droits de mutation doit faire l’objet d’une déclaration estimative (art. 758 du CGI) et le montant de l’actif social n’est que l’un des éléments d’appréciation.

Capital faible :

Les fondateurs peuvent choisir un capital de faible montant et financer l’acquisition du patrimoine par un emprunt contracté par la société. En donnant des parts d’un capital faible peu de temps après la création, avant que les actifs aient acquis une plus-value et avant remboursement des dettes, on réduit la base taxable aux droits de mutation.

Un capital faible présente un inconvénient. En cas de vente des parts de la société, la plus-value est plus importante qu’un capital fort. Mais cet inconvénient est relatif. En effet. si la société est à prépondérance immobilière sur les trois derniers exercices, la plus-value est exonérée après quinze ans de détention. Dans le cas où la plus-value n’est pas exonérée, il peut être plus intéressant de faire vendre l’immeuble par la société plutôt que de vendre les parts.

Donation de la nue-propriété des parts :

La valeur fiscale de la nue-propriété étant inférieure à celle de la pleine propriété (CGI. article 669), la donation de la seule nue-propriété permet de réduire les droits de mutation.
Mais lorsqu’il s’exerce directement sur des actifs, le démembrement pose deux difficultés majeures: la division des pouvoirs de gestion et, pour les actifs financiers, l’incertitude sur le montant des revenus qui reviennent à l’usufruitier. Le montant des droits économiques et l’étendue des pouvoirs de gestion des parents usufruitiers dépendent de la nature des biens démembrés.

Biens Immobiliers :

La cession d’un bien immobilier démembré nécessite l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Sauf convention contraire, la cession d’un immeuble met fin au démembrement. Usufruitier~et nu-propriétaire se partagent les liquidités selon les règles établies par la jurisprudence, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier et du revenu net qu’il pouvait espérer obtenir. L’usufruitier supporte la majeure partie des charges (réparations d’entretien, assurances, gardien, taxe foncière, taxe d’habitation …) et si les grosses réparations sont en principe à la charge du nu-propriétaire, l’usufruitier ne peut le contraindre à les faire réaliser car la nue-propriété est une charge réelle qui n’est compensée par aucun revenu (Cour Casso3 mai 1989). L’usufruitier peut se trouver dans une situation difficile.

Le recours à une société civile soumise à l’IR pour sa résidence principale peut éviter un assujettissement trop grand à l’hypothétique prochaine taxation : en apportant à la SCI son habitation principale, cela générera un nouveau prix de revient. C’est ce dernier qui sera pris en compte si la taxation sur les plus values immobilières deviendrait réelle… De ce fait, l’assiette taxable sera moins grande que le prix d’achat initial. Le coût d’une opération « d’apport » à une SCI est d’environ 1% de la valeur du bien. Par la suite, les gérants pourront se servir de la structure pour y faire des donations tout en maîtrisant son patrimoine.

Valeurs mobilières de placement :

Le portefeuille de valeurs mobilières étant considéré comme une universalité (arrêt « Baylet « , 12 nov. 1998), l’usufruitier est autorisé à le gérer seul sans qu’il ait à recueillir l’accord du nu-propriétaire à chaque opération. Mais la liberté de l’usufruitier est encadrée. L’usufruitier d’un portefeuille a certes droit aux revenus, mais les placements de capitalisation n’en procurent aucun.

Société civile :

Ces inconvénients sont écartés lorsque le démembrement s’exerce sur les parts de la société civile. La société civile consolide le démembrement de propriété. La cession d’un bien immobilier par la société ne met pas fin au démembrement sur les parts sociales.
A la fois gérants et associés pour quelques parts conservées en pleine propriété (car l’usufruitier de parts sociales n’a pas la qualité d’associé), parts à droit de vote plural pour obtenir la majorité, les parents ont les pleins pouvoirs pour gérer le patrimoine de la société en toute indépendance.

L’incertitude sur les revenus est effacée car l’usufruitier de parts sociales a droit aux résultats de la société. Or, le bénéfice comprend non seulement les revenus, mais aussi les plus-values réalisées par le gérant de la société!
Dans la plupart des situations de patrimoine familial, la société civile associée au démembrement de propriété est plus avantageuse au regard des droits de mutation que l’assurance vie .
Si on considère la fiscalité dans son ensemble, l’assurance vie l’emporte sur la société civile pour l’imposition des produits et des plus-values résultant des arbitrages entre les actifs. Concernant I’ISF la société civile permet de réaliser une économie d’impôt en appliquant un abattement de 10 à 20 % de la base taxable, comme pour les droits de mutation.

Payer l’impôt sur les plus-values à la place du nu-propriétaire :

Lorsque le démembrement s’exerce non pas sur des parts sociales, mais sur des actifs directement, le principe est le suivant:

  • l’usufruitier paie l’impôt correspondant aux revenus;
  • le nu-propriétaire est redevable de l’impôt sur les plus-values.

S’agissant d’un portefeuille de valeurs mobilières considéré comme une universalité, la plus-value peut être imposée au nom de L’usufruitier mais sur option expresse et irrévocable et seulement lorsque le démembrement provient d’une succession.

Optimiser la transmission d’un patrimoine aux enfants tout en préparant la protection du conjoint survivant :

Le schéma de la subrogation conventionnelle permet d’atteindre ces deux objectifs:

– les parents donnent la nue-propriété de biens aux enfants sous la condition qu’ils l’apportent à la société: les droits de mutation sont dus, mais les plus-values afférentes à la nue-propriété.

Sont effacées:

  • enfants et parents apportent conjointement nue-propriété et usufruit des actifs à la société;
  • la nue-propriété des parts sociales est attribuée aux enfants, J’usufruit aux parents : ils optimisent leurs droits économiques.

Pouvoirs de gestion :

Le gérant statutaire, (si les statuts n’ont prévu aucune limite à ses pouvoirs) peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. Il vend et arbitre librement les actifs patrimoniaux détenus par la société, sans avoir à obtenir l’accord des nus-propriétaires.
Le démembrement est maintenu, même si des biens immobiliers sont cédés.
Désigné dans les statuts comme gérant en remplacement de son conjoint décédé d’une part, bénéficiaire d’un usufruit successif d’autre part, le conjoint survivant bénéficiera des mêmes possibilités.

Des revenus adaptés aux besoins :

En portant non pas directement sur les biens, mais sur des parts d’une société civile, le démembrement efface l’incertitude sur le montant de revenus. Le gérant statutaire gère librement le patrimoine de la société et décide de l’importance des bénéfices distribuables en réalisant ou non des plus-values.
L’usufruitier de parts sociales décide de l’affectation du bénéfice, qui comprend non seulement les revenus mais aussi les plus-values. Il peut l’appréhender en totalité.

Une fiscalité attrayante :

La donation portant sur des actifs et non sur des parts de société civile. la décote pour non liquidité de 10 à 20 % n’est pas applicable. Les enfants donataires n’ont pas la possibilité de bénéficier du paiement différé qui ne s’applique qu’aux successions.
La donation de la nue-propriété efface la plus-value correspondante.
Seule la plus-value constatée sur l’usufruit apporté est imposable.
L’usufruitier est redevable de l’ISF sur la valeur de la pleine propriété des biens. sur laquelle une décote pour non liquidité de 10 à 20 % est admise.

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