Réaliser un investissement Immobilier grâce au Déficit Foncier

Profiter d’une acquisition immobilière pour réaliser une double opération fiscale

Nos appartements en déficit foncier

Principe du régime

Depuis 1993, pour la catégorie de revenus « Revenus Fonciers », les déficits fonciers (en dehors des intérêts d’emprunts et des reports des déficits des années passées) sont directement déductibles du revenu global avec une limite annuelle.
Le déficit dépassant cette limite s’impute sur les revenus fonciers des années suivantes.

En 2012, le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10.700 euros par an. Le déficit restant est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers.

Exception : pour les investissements réalisés sous le dispositif Périssol, la limite annuelle de déficit foncier est poussée à 15.300 €.

Le dispositif d’imputation sur le revenu global du déficit foncier n’est pas optionnel. Ce dispositif est automatiquement appliqué. Si le revenu global d’une année n’est pas suffisant pour absorber le déficit foncier imputable, un déficit global est constitué qui sera imputable, lui, sur les revenus globaux des 5 années suivantes.

Déductible du revenu, mais…
Attention toutefois à l’article 156-I-3 du CG : Celui-ci prévoit que lorsqu’un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location, de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans. Plus précisément, jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année d’imputation du déficit sur les revenus.

Les intérêts d’emprunts

Par intérêts d’emprunts, il faut comprendre tous les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage…) des emprunts pour l’acquisition ou la construction du bien, mais aussi, des emprunts pour la réparation ou l’amélioration du bien.

Cette règle a toutefois une portée limitée, car, le fisc considère que les recettes sont d’abord compensées par les intérêts d’emprunts, puis, par le reste des autres dépenses déductibles.

Les travaux = Déficit Foncier

Imputation ou report des déficits ?

Nature des déficits Règles d’imputation
Dépenses autres que les intérêts d’emprunt Imputation sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (*)
Fraction du déficit > 10 700 € ou intérêts d’emprunt Imputation sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
(*) Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier limité à 10 700 €, l’excédent est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes, à condition d’affecter le bien à la location nue jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation du déficit..

Cas 1 – Intérêts d’emprunts inférieurs au revenu brut

Recettes :
Revenu brut : 6.000 €.
Dépenses :
Intérêts d’emprunts : 5.000 €.
Déduction au titre de l’amortissement : 15.000 €.
Autres charges déductibles : 2.000 €.
Le déficit total est de 16.000 €. Le total des intérêts étant inférieur au revenu brut, il n’y a pas d’incidence. Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10.700 €. Le solde de 5.300 € sera à déduire des revenus fonciers ultérieurs.

Cas 2 – Intérêts d’emprunts supérieurs au revenu brut

Recettes :
Revenu brut : 6.000 €.
Dépenses :
Intérêts d’emprunts : 10.000 €.
Autres charges déductibles : 2.000 €.
Le déficit total est de 6.000 €. Le total des intérêts étant supérieur au revenu brut, seule la part d’intérêts supérieure au revenu brut n’est pas imputable sur le revenu global. Autrement dit, le fisc considère que le déficit provient pour 4.000 € des intérêts d’emprunts et pour 2.000 € des autres charges.
Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 2.000 €. Le solde de 4.000 € sera à déduire des revenus fonciers ultérieurs.

Uniquement pour le régime réel d’imposition !
Bien entendu, pour pouvoir générer (puis imputer) un déficit foncier, il faut que les revenus fonciers soient imposés sous le régime réel d’imposition. Toutefois, en cas de passage temporaire sur le régime micro-foncier, les déficits antérieurs sont conservés (toujours dans la limite des 10 années) et pourront être imputés en revenant au régime réel.

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