Investissements concernés par le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)


Le statut de loueur en meublé non professionnel permet d’accéder, par la location de biens immobiliers meublés, à un dispositif fiscal particulier, sans conditions particulières d’investissement (pas de montant minimal d’investissement).
Ce statut répond à de nombreux objectifs patrimoniaux.
Cette acquisition aura pour objectif de louer meublé le bien meublé et de tirer des revenus défiscalisés
Ce type d’investissement est tout à fait adapté aux personnes désirant préparer la retraite et obtenir un complément de revenus.

Avantages fiscaux et comptables du statut Lmnp :


Avantages fiscaux

Il n’existe aucune réduction directe d’impôts dans le dispositif LMNP contrairement à la loi Bouvard.

Les revenus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.

Deux régimes fiscaux différents sont possibles :
1. Le micro-BIC
Les recettes brutes (si elles sont ≤ 32 900 €) peuvent être soumises à imposition après abattement forfaitaire de 50 % indépendamment de toute autre charge.
Le revenu imposable est toujours positif.

2. Le régime réel simplifié
Les recettes brutes peuvent être soumises à imposition après déduction de l’intégralité des charges pour leur montant réel, des éventuels intérêts d’emprunt et des amortissements.
L’amortissement doit être calculé sur la valeur du bien en dehors du terrain et sur sa durée normale d’utilisation, selon la méthode d’amortissement « par composants ». A noter que la déduction des amortissements ne doit pas avoir pour effet de créer un déficit d’exploitation.
Après déduction de toutes ces charges, un déficit d’exploitation peut être constaté. Ce déficit est alors imputable sur des BIC non professionnels de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.
L’excédent est alors « stocké » comptablement et sera utilisé ultérieurement, sans condition de durée, pour gommer les résultats d’exploitation positifs à venir.

Le mécanisme de déductibilité des amortissements est au cœur de la location meublée non professionnelle puisqu’il permet :
• en cas d’acquisition par apport personnel : une diminution de la base taxable des revenus générés par l’investissement ;
• en cas d’acquisition par emprunt : pendant la phase de financement, le résultat fiscal est nul grâce à l’utilisation d’une partie des amortissements ; après la phase de financement, les amortissements non utilisés et mis en report permettront de disposer de revenus totalement défiscalisés.

Avantages comptables

– Remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement (dès lors que le bien immobilier est acquis neuf ou en VEFA)
– Loyers garantis par un exploitant ( par bail commercial ).
– Amortissement comptable du bien acheté permettant de créer des revenus défiscalisés pendant environ 20 à 30 ans.

Obligations à respecter :


La location meublée est autorisé dans toute résidence avec services pour étudiants, de résidences de Tourismes classées ou encore de résidences de santé publiques.

L’acceptation du bail commercial cité ci dessus est obligatoire afin de bénéficier des loyers garantis et de la récupération de la TVA.
La revente du bien immobilier est déconseillée pendant les 20 années suivant l’acquisition : le remboursement de la TVA est en réalité remboursée chaque année pendant 20 ans. En cas de revente précipitée, le gain en TVA doit être rendu à proportion.

De plus, une rupture du bail commercial à l’initiative de l’investisseur fait perdre le bénéfice fiscal et peut entraîner des pénalités de la part du gestionnaire.

Ce dispositif est un excellent placement retraite grâce à ses revenus non fiscalisés.

La revente

La plus-value réalisée lors de la cession d’un bien loué meublé (statut non professionnel) relève du régime des plus-values immobilières. La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux.

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