La SCPI fiscale : SCPI Deficit Foncier

Objectif : Baisser ses revenus fonciers et son impôt foncier

Avantages principaux : Montant d’investissement faible et quote part travaux élevé

Caractéristiques de l’investissement

Déficits fonciers

Le porteur de parts trouvera son intérêt dans la déduction fiscale de tout ou partie du déficit foncier généré par les travaux déductibles conformément au droit commun du régime d’imposition des revenus fonciers.
L’imputation des déficits fonciers sur les revenus fonciers ou sur le revenu global n’est pas soumise au plafonnement des « niches fiscales » prévu à l’article 200-OA du Code général des impôts.
Le souscripteur pourra imputer le déficit foncier distribué par la SCPI sur ses propres revenus fonciers, l’excédent éventuel étant imputable sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros conformément aux règles fiscales en vigueur à la date de la présente note d’information.
Pour un contribuable qui ne dispose pas de revenus fonciers et dont le revenu imposable se trouve placé dans la tranche marginale d’imposition à 41% pour une part au moins égale à la quote part de déficit foncier qui lui sera attribuée chaque année, le montant de l’économie d’impôt réalisée représentera 17,40 % du montant de la souscription.
Pour un contribuable qui dispose de revenus fonciers et dont le revenu imposable se trouve placé dans la tranche marginale d’imposition de 41% pour un montant au moins égal à la quote part de déficit foncier qui lui sera attribuée chaque année, le montant de l’économie d’impôt réalisée représentera 24 % du montant de la souscription car elle concerne à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 15,50 %.

Fiscalité

Le Déficit Foncier permet à l’investisseur de déduire de ses revenus fonciers les dépenses de travaux de rénovation effectuées dans un ensemble immobilier destiné à un usage locatif.

Les travaux réalisés sur le patrimoine immobilier constituent pour les associés une charge fiscalement déductible. Ce montant est fonction de leur quote-part de droits dans la société.

Pour les personnes physiques soumises au régime réel d’imposition, ces charges ont potentiellement pour effet :
– de diminuer le montant de leur résultat foncier net imposable ;
– d’aboutir à la création d’un déficit foncier dont les règles d’imputation sont précisées ci-après.

En cas de déficit foncier, le contribuable se voit alors appliquer les règles d’imputation suivantes :
– La fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunts et primes d’assurance emprunteur (charges financières) est uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
– La fraction du déficit provenant des charges immobilières est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.

Durée de détention des parts

Pour conserver l’avantage fiscal, les parts doivent être détenues pendant une période minimum de 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits fonciers du revenu global. Comme précisé dans « l’avertissement » de la note d’information, du fait du manque de liquidité du placement, l’avantage fiscal n’étant pas transmissible, les investisseurs ne pourraient espérer récupérer leur argent qu’au terme de la durée de la société fixée à 99 ans, sauf dissolution anticipée.

En cas de remise en cause de l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation sur le revenu global.