SCPI Malraux : Détails de l’investissement

Principes

La SCPI Malraux est une solution d’investissement immobilier permettant d’allier les avantages de la SCPI (ticket d’entrée peu élevé) et de la loi de défiscalisation Malraux.

La SCPI Malraux est une SCPI dite «  fiscale ».

L’investissement Malraux consiste en l’investissement dans des immeubles situés dans un secteur sauvegardé, ou dans un quartier ancien dégradé et dont la restauration aura été déclarée d’utilité publique ou prévue par un plan de sauvegarde et de mise ne valeur approuvée.

Pour pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt, le souscripteur doit conserver ses parts pendant une durée minimum de 9 ans. Au risque de perdre l’intégralité de son avantage fiscal. La période de détention peut être plus longue. En effet, elle ne prend effet qu’à compter de la mise en location du dernier immeuble acquis et restaurer par la SCPI. Soit une durée égale à 16 ans correspondant à la durée de vie de la société.

Avantages fiscaux et immobiliers

La loi Malraux permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu calculée au taux de 30% du montant affecté au financement des travaux pour la réhabilitation d’immeubles situés en secteur sauvegardé.

De plus, lors de la revente des parts de SCPI, l’investisseur peut compter sur une valorisation des immeubles rénovés permettant ainsi de réaliser une plus-value immobilière.

Objectifs

La SCPI Malraux répond à plusieurs objectifs patrimoniaux :

  • Réduction d’impôt
  • Revenus complémentaires en vue de la retraite et capitalisation
  • Entrée dans l’investissement immobilier à moindre coût (5000 € minimum).

Fiscalité

Chacun des associés est passible pour sa quote-part de détention dans la société, soit de l’impôt sur le revenu. (Soit de l’impôt sur les sociétés, s’il s’agit de personnes morales relevant de cet impôt).

La réduction d’impôt au taux de 30% est imputable en totalité sur l’impôt dû au titre de l’année de souscription.

Autre avantage, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers.

A la dissolution de la SCPI, les revenus fonciers encaissés par les particuliers peuvent faire l’objet de plus-values. Ces plus-values font l’objet d’une imposition au taux en vigueur de 34.5%, dont 19% au titre de l’IR et 15.5% au titre des prélèvements sociaux.

Deux cas de cession peuvent se présenter :

  • Cession de parts sociales par un associé ; la plus-value est égale à la différence entre la somme revenant au cédant et le prix auquel les parts ont été acquises ou souscrites.
  • Cession d’immeubles par la société ; la plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’immeuble, diminuée du montant des frais d’acquisition et d’un abattement progressif pour durée de détention.

Localisation des investissements

Les immeubles acquis sont sélectionnés dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé et dont la restauration aura été d’utilité publique ou prévue par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé. Egalement dans des centres villes, dans les agglomérations régionales où la demande locative est tendue et forte.

 Contraintes

  • L’investissement en SCPI Malraux comporte un risque limité en perte de capital
  • La liquidité du placement est très limitée ;
  • Le souscripteur ne pourra récupérer son investissement qu’au moment de la dissolution de la société, soit dans un délai total de 16 ans à cause du marché secondaire restreint.