Le nouveau calcul de la plus-value immobilière
au 1er septembre 2013

L’administration fiscale au travers d’une instruction (BOFIP du 9 aout 2013) et sans attendre le vote de la Loi de Finances 2014 vient de modifier les modalités d’imposition des plus-values immobilières des particuliers pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013.
Attention : Ces nouvelles modalités décrites ci-après ne concernent que les cessions de biens immobiliers, autres que des terrains à bâtir et les cessions de titres de sociétés ou à prépondérance immobilière, telles que les SCI.
Modification des modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention avec une distinction :
• Pour la détermination du montant soumis à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :
– 6% pour chaque année de détention de la 5ème à la 21ème
– 4% pour la 22ème année de détention
– Exonération au-delà d’un délai de détention de 22 ans.

• Pour la détermination du montant soumis aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :
– 1,65% pour chaque année de détention de la 5ème à la 21ème
– 1,60% pour la 22ème année de détention
– 9% de la 23ème à la 30ème année
– Exonération au-delà d’un délai de détention de 30 ans.

Abattement exceptionnel de 25%

Pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 aout 2014,un abattement exceptionnel de 25% est appliqué pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, il s’applique donc après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.
Il s’applique également dans les mêmes conditions pour la détermination de l’assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées qui restent maintenues.

Exemple :

Immeuble acquis le 15 janvier 2000 : 150 000 € et revendu le 15 septembre 2013 : 380 000 €

Calcul de la plus-value :

Prix de cession :                                + 380 000 €

Prix d’acquisition :                              – 150 000 €

– 7 500 €         (7,5% frais de notaire forfaitaire)

– 15 000 €       (15% de travaux forfaitaire)

Plus-value Brute :                             = 207 500 €

Abattement pour durée de détention 8 ans

  • Abattement pour le montant imposable à l’impôt sur le revenu : 6% x 8 = 48%. Soit une plus-value nette : 207 500 € – 48% = 107 900 €

Abattement exceptionnel de 25% : 107 900 € – 25% = 80 925 €

Taxable à 19 % = 15 376  €

 

  • Abattement pour le montant imposable aux prélèvements sociaux : 1,65% x 8 = 13,20%. Soit une plus-value nette: 207 500 – 13,20 % = 180 110 €

Abattement exceptionnel de 25% : 180 110 € – 25% = 135 083 €

Taxable à 15,5 % = 20 938  €

 

Impôt aux prélèvements sociaux : 180 110 € x 15,5 % = 27 917 €

 

 

  • Taxe sur les plus-values immobilières élevées calculée sur le montant de plus-value soumis à l’impôt sur le revenu

107 900 – 25 % = 80 925 € x 2 % = 1 619 €

 

                                                           Soit une imposition totale à la plus-value de :

15 376 € + 20 938 € + 1 619 € =       37 933 €