Pourquoi et comment investir dans les caves et garages ?

transaction location cave parking

Investir dans les parkings et caves et dans d’autres lieux de stationnements ou de stockage permet pour les petits investisseurs d’investir dans l’immobilier et tirer des revenus complémentaires.
Il peut s’agir du ou des premiers investissements immobiliers d’une personne grâce à son budget réduit. Il existe par ailleurs d’autres façons de réussir son premier investissement immobilier comme l’indique ces articles récemment publiés :
Comment réussir son premier investissement immobilier ? Dans quoi investir ?
4 Possibilités pour investir moins cher, devenir propriétaire et préparer sa retraite

Vous disposez d’un capital de 4.000 € à 20.000 € ? Pensez aux caves et garages !

Malgré que les sommes en jeu soient relativement faibles, des règles et principes doivent être bien respectés afin que cet investissement ne se transforme pas en échec cuisant…

A Lyon, les garages et stationnements des Pentes de la Croix Rousse sont très recherchées… et chers !

L’investissement immobilier dans les garages et caves est avant tout un investissement immobilier. De ce fait, l’emplacement est le critère numéro 1 à respecter pour les investisseurs désirant acquérir ces biens spéciaux…

La Fiscalité des caves et garages

Les loyers perçus au titre d’une location de parking ou de cave sont des loyers imposables, comme les loyers d’appartements, dans la catégorie des revenus fonciers.
Si les revenus sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez choisir entre le régime réel ou le régime du « micro-foncier ». Ce dernier donne droit à un abattement forfaitaire de 30%.

Le régime classique n’offre pas d’abattement mais une possibilité d’imputer toute charge liées au bien et assumée pendant l’année civile.

Si les revenus dépassent 15 000 €, le régime réel s’applique automatiquement.

Enfin, le taxe d’habitation sera exigée si la place est dépendante de votre logement. Ce n’est pas le cas si elle est à plus d’1 km de votre domicile. Renseignez vous sur son montant.

2. Le marché & Conditions à remplir

Une rentabilité de 5% à >10%

L’investissement immobilier dans les garages et caves est avant tout un investissement immobilier. De ce fait, l’emplacement est le critère numéro 1 à respecter pour les investisseurs désirant acquérir ces biens spéciaux…
Ce type d’investissement est en vogue en France depuis quelques années l’offre étant réduite, la demande locative et d’achat forte, et les prix d’acquisition sont accessibles … et investissement offrant une rentabilité bien meilleure que bons nombres de placement immobiliers ou financiers…
Attention, la rentabilité dépendra expressément du respect des conseils évoqués ci dessous et ainsi éviter toute surprise ; cette variation de rentabilité sera fonction du quartier choisi et des prix d’acquisitions

Même si l’emplacement est bon, ne pas payer le bien au prix fort.

Malgré tout, ce marché s’essouffle légèrement à cause des politiques de ville et les habitudes des habitants privilégiant les transports doux, durables et communs… ( Bus, métros, tramway, vélos en libre service, partage de voitures…).  Les pouvoirs publics souhaitent supprimer les stationnements de  » surface  » et privilégier les voies de bus et rues piétonnes… Entraînant ainsi une difficulté supplémentaire pour se garer !
En définitive, le marché n’est pas prêt de mourir car la voiture reste un mode de transport très utilisé par la majorité et qu’un déficit de place est criant dans certains secteurs des villes.

Nos conseils pour bien investir :

–  Miser sur les quartiers où les parkings sont difficilement réalisables.
Miser sur les secteurs d’immobilier ancien où les places et espaces sont à saturation
– Éviter la proximité avec les gares et les logements neufs où les places sont nombreuses et/ou gratuites.

– Ne pas sous estimer la sécurité : un bon éclairage, des locaux propres, entretenus et dans un bon état évitera des frais non prévus…
– S’intéresser aux projets urbains et vérifier qu’un parking ne va pas être construit sous peu ou qu’un immeuble neuf va être édifié…
– Le positionnement de la place de parking ou box dans le garage en sous sol : un emplacement proche de la sortie et issue est davantage prisé.

– Privilégier les box fermés : plus chers mais mieux loué car peut servir comme lieu de stockage.
– Rédiger un bail car il limitera les risques et aléas. ( Le Cabinet CMC peut aider à la rédaction d’un bail de cave ou garage…)
– VISITER LE BIEN  : Ce n’est pas parce qu’un garage ou une cave sont des locaux vides et petits qu’il ne faut pas aller voir l’état du bien ainsi que son environnement intérieur et extérieur, le quartier, etc….!

– Calculer son investissement à l’avance : un investissement deviendra un bon investissement si l’acquéreur aura prévu à l’avance les frais, loyers, charges fiscales….

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3. Avantages

Voici une liste des nombreux avantages qu’offre l’investissement dans les garages ou parkings

– Meilleure rentabilité que l’immobilier d’habitation
– Espaces de stationnement en constante diminution
– Le garage ou parking sont une acquisition raisonnée et tangible : la demande sera toujours maintenue et ainsi une revente facilitée
– La location des parking offre au bailleur est législation souple comparée à celle des logements d’habitation
– Facilité de location : les demandeurs sont nombreux et sont prêts à mettre le prix pour pouvoir stocker et se garer aisément.
– Dégradation du bien limitée voir impossible
– Charges faibles et peu de travaux à effectuer

 

J’en ai marre de tourner dans tout mon quartier une heure après le travail pour trouver une place !

Si ces conditions sont remplies, vous pouvez estimer que votre investissement sera limité en terme de déconvenues et en risques.

4. Les charges et frais

Afin de réaliser une bonne opération financière, il est nécessaire de bien connaître tous les frais fixes courants et les frais liés à l’acquisition… souvent coupables d’une mauvaise rentabilité.

En effet, les frais de notaires sont de l’ordre de 1200 € à 2000 € selon les cas… soit 1/3 du prix pour une place de parking à 6000 € !

Les frais de notaires sont ventilés ainsi : émoluments du notaires ( de 0.825% à 4% HT selon le montant de la vente..), les droits d’enregistrement (5.09%), les frais de publication ( 15€ ), divers ( environ 1.000 € )

Par ailleurs, même si faibles, le nouvel acquéreur doit s’intéresser impérativement aux charges de copropriété ainsi qu’aux taxe foncière et d’habitation.

Astuce : Acheter plusieurs places pour ainsi amortir les frais de notaires fixes.

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